Mucha gente presupuesta la compra de una vivienda pensando solo en el precio del inmueble. Llega a la notaría y se encuentra con que debe poner varios millones más, repartidos en cuatro conceptos distintos que nadie le explicó antes.
En esta guía te explico cada uno de esos rubros, quién los paga, cuánto suman en 2026 y por qué las cifras que encuentras en internet no coinciden entre sí.
Escriturar no es un solo pago
El primer malentendido es creer que los “gastos de escrituración” son una cifra única que cobra la notaría. No es así: son cuatro conceptos separados, cada uno con su propia tarifa y su propio destinatario.
- Derechos notariales: los cobra la notaría por autorizar la escritura pública
- Derechos de registro: los cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura en el folio de matrícula
- Impuesto de registro y beneficencia: lo cobra la gobernación del departamento
- Retención en la fuente: la recauda la DIAN y la paga el vendedor
Que sean entidades distintas importa, porque significa que tu notaría no decide cuánto pagas: las tarifas están fijadas por resolución y son las mismas en todo el país, salvo el impuesto departamental.
Derechos notariales
Es lo que cobra el notario por dar fe pública del acto. La tarifa la fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro y se actualiza con el IPC del año anterior.
Para 2026 rige la Resolución RES-2026-000964-6, expedida el 20 de enero y vigente desde el 1 de febrero. El ajuste frente a 2025 fue de aproximadamente 5,1%, en línea con el IPC certificado por el DANE.
⚠️ La tarifa para compraventa es del 0,54% sobre el valor escriturado.
Un punto que casi nadie aclara y que explica buena parte de la confusión en internet: la tarifa base de la escritura de compraventa se expresa en el tres por mil, pero sobre ese valor se suman aportes obligatorios y el IVA, y por eso el porcentaje efectivo que terminas pagando es mayor que el tres por mil que aparece en muchos artículos.
Sobre los derechos notariales sí se cobra IVA del 19%. No se cobra sobre el impuesto de registro ni sobre la retención en la fuente.
Las tarifas notariales son iguales en todo el país
Una notaría en Armenia cobra exactamente lo mismo que una en Bogotá o en Quibdó. Si una notaría te cobra más de lo que dice la resolución vigente, está incumpliendo. Puedes pedir la liquidación detallada y verificar cada rubro.
Derechos de registro
Firmar la escritura no te hace dueño. La propiedad se transfiere cuando la escritura queda inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria, y ese trámite lo cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Para 2026 las tarifas registrales están en la Resolución RES-2026-001726-6, expedida el 29 de enero y vigente desde esa misma fecha.
Impuesto de registro y beneficencia
Este es el rubro que más confunde, y por una razón sencilla: no es nacional, es departamental. Cada gobernación fija su tarifa dentro de los límites que permite la ley.
Por eso una casa de $300 millones no cuesta lo mismo de escriturar en Bogotá que en Armenia, aunque la notaría cobre idéntico. Y por eso cualquier artículo que te dé una cifra única para todo el país está simplificando algo que no se puede simplificar.
⚠️ Consulta la tarifa de tu departamento en la secretaría de hacienda de la gobernación. Para el Quindío, verifica directamente con la Gobernación.
Retención en la fuente
Este lo paga el vendedor, no el comprador, y se descuenta en la notaría al momento de la firma. Es un anticipo del impuesto que el vendedor deberá declarar por la utilidad obtenida en la venta.
⚠️ Verifica el porcentaje vigente y las condiciones de exención cuando se trata de la vivienda de habitación del vendedor. Hay reglas particulares según el tiempo de tenencia y el destino del dinero.
Quién paga qué
| Concepto | Quién lo paga | Entidad que lo cobra |
|---|---|---|
| Derechos notariales | Por costumbre, mitad y mitad | Notaría |
| Derechos de registro | Comprador | Oficina de Registro (SNR) |
| Impuesto de registro y beneficencia | Comprador | Gobernación |
| Retención en la fuente | Vendedor | DIAN |
Ojo con la primera fila: el reparto por mitades de los derechos notariales es costumbre, no obligación. En la promesa de compraventa las partes pueden pactar otra distribución. Si estás negociando, es un punto sobre el que puedes conversar.
Como regla gruesa para presupuestar, el comprador debe contar con algo más del 2% del valor del inmueble en gastos de cierre, además del precio de compra. Pero esa cifra varía según el departamento, así que haz el cálculo con las tarifas de tu caso.
Descuentos para vivienda VIS y VIP
Si la vivienda clasifica como de interés social, los derechos notariales se liquidan a tarifa reducida: la mitad de lo que corresponde a una compraventa ordinaria cuando intervienen particulares.
⚠️ Verifica las condiciones exactas y si el descuento también aplica a derechos de registro.
Para acceder al descuento hay que acreditar la condición ante la notaría. No se aplica automáticamente: si no lo pides y no presentas el soporte, te liquidan a tarifa plena.
Por qué escriturar por menos del precio real te sale caro
Es una práctica común: acordar que la escritura diga un valor menor al realmente pagado, para que los porcentajes se calculen sobre esa base y todos paguen menos.
Primero, es evasión fiscal. Pero más allá de eso, al comprador le sale caro por una razón que casi nadie calcula en el momento.
El valor que figura en tu escritura es tu costo fiscal: el precio del que parte la DIAN para calcular tu utilidad cuando vendas. Si escrituraste por $200 millones una casa que pagaste en $300 millones, y años después la vendes en $400 millones, tu utilidad declarable no es de $100 millones sino de $200 millones. Sobre esa diferencia inflada pagas ganancia ocasional.
Lo que ahorraste al escriturar lo pagas multiplicado al vender. Y en el intermedio, si necesitas usar el inmueble como garantía de un crédito, su valor registrado también juega en tu contra.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir la notaría?
En una compra de contado, sí. Si hay crédito hipotecario de por medio, el banco suele tener notarías con las que trabaja y te va a indicar a cuál ir. Como las tarifas son iguales en todo el país, la elección no afecta el costo.
¿Se paga IVA sobre todos los gastos?
No. El IVA del 19% se cobra únicamente sobre los derechos notariales. El impuesto de registro, la beneficencia y la retención en la fuente no generan IVA.
¿Las tarifas son iguales en todo el país?
Las notariales y las registrales sí, porque son nacionales y las fija la SNR. El impuesto de registro y beneficencia no: lo fija cada departamento.
¿Cuánto tarda el proceso completo?
⚠️ Verifica los tiempos típicos de radicación y devolución en la Oficina de Registro.
¿Cuándo soy dueño: al firmar o al registrar?
Al registrar. La firma en la notaría crea el título, pero la propiedad se transfiere con la inscripción en el folio de matrícula. En Colombia rige el principio de que primero en el tiempo es primero en el derecho, y ese tiempo se cuenta desde el registro.
Antes de llegar a la notaría
Los gastos de escrituración son el último paso, no el primero. Antes de comprometerte con una compra, revisa el estado jurídico del inmueble: una hipoteca sin cancelar o un embargo vigente pueden frenar todo el proceso cuando ya tienes el dinero comprometido.
Si no sabes cómo revisarlo, empieza por aquí: qué es el certificado de tradición y libertad y cómo leerlo paso a paso.
Y pide siempre la liquidación detallada antes de pagar. Es tu derecho y es la única forma de verificar que cada rubro corresponde a la tarifa vigente.
Fuentes
- Superintendencia de Notariado y Registro
- Resolución RES-2026-000964-6 — tarifas notariales 2026
- Resolución RES-2026-001726-6 — tarifas registrales 2026
- Gobernación del departamento correspondiente — impuesto de registro
Tarifas vigentes a octubre de 2026. Las resoluciones se actualizan cada año con el IPC, así que verifica los valores actuales antes de presupuestar.