Cada año se repite la misma escena: llega un mensaje de la inmobiliaria con el nuevo valor del arriendo y el inquilino no sabe si esa cifra es legal o si simplemente la pusieron a conveniencia.
La buena noticia es que el aumento no es libre. Está regulado, tiene un tope exacto y se puede verificar con una multiplicación. En esta guía te explico cuál es el límite para 2026, cuándo pueden aplicarlo y qué hacer si te cobran de más.
La respuesta corta
En 2026, el arriendo de vivienda urbana puede subir hasta un 5,10%. Ese porcentaje corresponde al IPC con que cerró 2025, certificado por el DANE.
Si tu canon es de $1.500.000, el aumento máximo es de $76.500 y el nuevo valor no puede pasar de $1.576.500.
Cualquier cifra por encima de eso es ilegal, sin importar cómo te la justifiquen.
Qué dice la ley exactamente
El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 establece que el arrendador puede incrementar el canon en una proporción que no supere el 100% del aumento que haya tenido el índice de precios al consumidor durante el año calendario inmediatamente anterior.
Dos cosas se desprenden de ahí y conviene tenerlas claras:
- El tope es el IPC del año anterior, no el aumento del salario mínimo. Son indicadores distintos y los confunden con frecuencia.
- Es un techo, no una obligación. El arrendador puede subir menos, o no subir nada. Nada lo obliga a aplicar el máximo.
Cuándo pueden aplicarte el aumento
Este es el punto que más confusión genera. El aumento no se aplica en enero ni al comenzar el año calendario.
La ley permite reajustar el canon únicamente cuando se han cumplido doce meses de ejecución del contrato bajo el mismo precio. Es decir, cuenta desde la firma del contrato o desde el último ajuste.
Un ejemplo: si firmaste en mayo de 2025, el aumento correspondiente a 2026 solo puede cobrarte a partir de mayo de 2026, no antes. Si la inmobiliaria te lo aplica en enero, está cobrando meses que no corresponden.
Por eso durante todo el año hay inquilinos a los que les sube el arriendo: cada contrato cumple su aniversario en un mes distinto.
La notificación tiene que ser por escrito
El arrendador está obligado a informarte el nuevo valor y la fecha desde la cual se aplica, por escrito y con anticipación.
Un aviso verbal o un cambio sorpresa en el recibo del mes no cumplen ese requisito. Si te suben el arriendo sin notificación formal, tienes con qué reclamar.
Guarda esa notificación. Es el documento con el que puedes verificar el cálculo y, si hace falta, reclamar después.
El otro límite que casi nadie conoce
Además del tope por IPC, existe un límite absoluto sobre el valor del canon que muy poca gente tiene presente.
El artículo 18 de la Ley 820 establece que el precio mensual del arrendamiento de vivienda urbana no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se da en arriendo.
Y hay un segundo candado: ese valor comercial no puede superar dos veces el avalúo catastral vigente.
En la práctica significa que incluso un aumento dentro del IPC puede ser ilegal si el canon resultante supera ese 1%. Es un límite que rara vez se invoca, pero existe y aplica.
Cómo calcular tu aumento
Es una multiplicación simple:
Canon actual × 0,051 = aumento máximo
Luego sumas ese resultado al canon actual y obtienes el nuevo valor máximo legal.
| Canon actual | Aumento máximo (5,10%) | Nuevo canon máximo |
|---|---|---|
| $800.000 | $40.800 | $840.800 |
| $1.000.000 | $51.000 | $1.051.000 |
| $1.500.000 | $76.500 | $1.576.500 |
| $2.000.000 | $102.000 | $2.102.000 |
| $2.500.000 | $127.500 | $2.627.500 |
| $3.000.000 | $153.000 | $3.153.000 |
Si la cifra que te comunicaron está por encima de la última columna, el aumento excede el tope legal.
Qué hacer si te suben más de lo permitido
- Haz el cálculo. Multiplica tu canon por 0,051 y compara con lo que te cobran.
- Revisa la fecha. Verifica que hayan pasado doce meses desde la firma o desde el último ajuste.
- Responde por escrito. Un correo o un mensaje donde pidas que corrijan el cálculo citando el artículo 20 de la Ley 820 y el IPC de 2025. Deja constancia.
- Si no corrigen, puedes acudir a las autoridades de inspección y vigilancia que señala la misma ley, o a la personería de tu municipio.
En la mayoría de los casos basta con el paso 3. Muchos aumentos excesivos son errores de cálculo o aplicación automática de porcentajes equivocados, y se corrigen apenas se señalan.
Qué viene en 2027
El tope de cada año depende del IPC del anterior, así que conviene mirar hacia adelante. Durante 2026 la inflación ha estado por encima del nivel con que cerró 2025, lo que apunta a que el tope de 2027 será más alto que el 5,10% actual.
El DANE certifica la cifra definitiva en los primeros días de enero. Hasta entonces, cualquier número que circule es proyección, no dato oficial.
Preguntas frecuentes
¿El aumento se calcula con el salario mínimo?
No. Es el IPC del año anterior. El salario mínimo sube por un mecanismo distinto y suele hacerlo en un porcentaje mayor, así que confundirlos juega en contra del inquilino.
¿Pueden subirme el arriendo dos veces en un año?
No. El reajuste procede una sola vez cada doce meses de ejecución del contrato bajo el mismo precio.
¿Y si mi contrato dice que el aumento será de otro porcentaje?
La Ley 820 es de orden público: una cláusula que pacte un aumento superior al tope legal no vuelve legal ese aumento. Puedes exigir que se respete el límite.
¿Esto aplica a locales comerciales?
No. El tope de la Ley 820 cubre el arrendamiento de vivienda urbana. Los inmuebles comerciales se rigen por otras normas y ahí el aumento se pacta entre las partes.
¿El arrendador está obligado a subirlo?
No. El IPC es el máximo, no un mínimo ni una obligación. Puede subir menos o mantener el valor.
En resumen
Revisa dos cosas cada vez que te notifiquen un aumento: que el porcentaje no supere el IPC del año anterior y que hayan pasado doce meses desde el último ajuste. Con eso cubres la mayoría de los casos.
Y si estás a punto de firmar un contrato nuevo, revisa antes qué pueden y qué no pueden exigirte: estafas comunes en arriendos y cómo detectarlas.
Esta guía es informativa y no constituye asesoría legal. Ante un conflicto con tu arrendador, consulta a un abogado.
Fuentes
Cifra vigente para 2026, basada en el IPC certificado para el cierre de 2025. El tope cambia cada año.